Mida arvad korteriomandi- ja korteriühistuseadusega seotud ettepanekutest?

Mis on väljatöötamiskavatsuse eesmärk?
Eesmärgiks on lahendada mitmeid probleemkohti, mis on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse rakendamisel tekkinud ning muuta regulatsiooni ühtlasemaks ja selgemaks.

Keda mõjutab?

• Eelkõige korteriomanikke, korteriühistuid jt.

Millised on väljatöötamiskavatsuses märgitud ettepanekud?

• Ühe ettepanekuna on välja toodud, et uue korteriomandi loomisel võiks olla vajalik saada kõikide korteriomanike nõusolek, mille hankimiseks on vajalik pöörduda kõikide korteriomanike poole. Hetkel kehtivas regulatsioonis on uue korteriomandi loomisel vajalik vaid asjassepuutuvate korteriomanike omavaheline kokkulepe ehk korteriomandi jagamisel on olulisel kohal ainult jagatava korteriomandi omanik. See hõlmab nii olemasoleva korteriomandi jagamist kui ka kaasomandi eseme arvel uue korteriomandi moodustamist, mille puhul on nõusolek vajalik ka kehtiva õiguse kohaselt.
• Ettepanek: Kui korteriühistu juhatus või valitseja esitab registrile korteriühistu aadressina korteriomandite asukoha aadressi, kantakse see korteriühistu registrikaardile. Hetkel kehtiva olukorra kohaselt kantakse korteriühistu aadress registrisse ainult juhul, kui see erineb korteriomandite asukoha aadressist. Kehtiv regulatsioon on aga korteriühistute puhul tekitanud erandliku ning teatavat segadust külvava olukorra, kus osadel korteriühistutel on registris eraldi korteriühistu aadress, aga osadel korteriühistutel on ainult korteriomandite esemeks oleva kinnisasja aadress. Seetõttu aitaks ettepanek vähendada segadust seoses registrikaardiga.
• Väljatöötamiskavatsuse kohaselt on üheks eesmärgiks olukord, kus korteriühistu valitud täiendav nimi ehk n-ö käibenimi, mida ta saab soovi korral lisaks seadusjärgsele nimele kasutada, ei ole eksitav korteriomandite asukoha suhtes. Praegu kehtivas seaduses pole aga nõuet, et täiendav nimi ei tohi olla eksitav asukoha suhtes. Seetõttu ei ole registripidajal võimalik nõuda korteriühistult, et see oma nime teatud olukordades muudaks. Üheks võimaluseks korteriühistu täiendava nime kasutamise osas on säilitada kehtiv regulatsioon, mis võimaldab kasutada nii seadusjärgset nime kui ka täiendavat nime. Samal ajal peaks kaaluma võimalust täiendada seaduses täiendava nime kriteeriume, kuna on oluline, et korteriühistu täiendav nimi ei oleks eksitav asukoha suhtes.
• Ühe ettepanekuna on märgitud, et kuni kümne korteriomandiga korteriühistud, millel on juhatus, võiksid olla vabastatud majandusaasta aruande esitamise kohustusest. Siiski säilib väiksematel korteriühistutel majandusaasta aruande esitamise võimalus, kui nad on selle oma põhikirjas fikseerinud. Muudatus ei puuduta kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, mis on valinud omale juhatuse asemel korteriühistut juhtima ja esindama valitseja (neid on ligikaudu 330). Kuna valitseja on korteriühistu juhtimisel professionaal, kelle majandustegevuse osaks on korteriühistute majandamine, ei ole põhjendatud valitsejatega korteriühistutel kaotada majandusaasta aruande esitamise kohustust.
• Esile on toodud mõte, et reguleerida võiks korteriühistu majandamiskulude sissenõudmiskulude hüvitamise reegleid eraldi ja selgelt, arvestades korteriühistute eripäradega. Korteriühistute majandamiskulude sissenõudmise regulatsiooni täpsustamine ainult korteriomandi- ja korteriühistuseaduses loob korteriühistutele parema võimaluse praktikas sissenõudmiskulude hüvitamist korteriomanikult nõuda. Ka hetkel on võimalik nõuda korteriomanikult sissenõudmiskulude hüvitamist võlaõigusseaduse sätete alusel, kuid praktikas on tekkinud küsimus, millisel alusel, kuna võlaõigusseaduse sissenõudmiskulude regulatsioon ei vasta otseselt korteriühistute eripäradele. Muudatusega oleks võimalik täpsustada korteriühistute võimalusi sissenõudmiskulude hüvitamise osas.
• Üheks ettepanekuks on lisada kohtutäituritele üldine teavitamiskohustus olukordades, kus korteriomandiga on seotud piiratud asjaõigus ning korteriühistu nõude alusel algatatakse korteriomandi osas täitemenetlus või kui korteriühistu ühineb täitemenetlusega. Kuna täitemenetluse osas on korteriomandi arestimisel juba sätestatud erisused, mille kohaselt peab kohtutäitur korteriomandi arestimise korral saatma korteriühistule arestimise teate, kui sissenõudja ei ole korteriühistu, saaks analoogselt reguleeritud teavitamiskohustust rakendada ka hüpoteegipidajate ja muude piiratud asjaõiguste omajate puhul. Kavandatav muudatus oleks seega järgmine: täiendada kehtivat korteriühistu pandiõiguse regulatsiooni ning lisada kohtutäituritele kohustus teavitada korteriomandiga seotud piiratud asjaõiguste omajaid, kui korteriühistu algatab täitemenetluse või kui korteriühistu ühineb täitemenetlusega.
• Üheks eesmärgiks on olukord, kus korteriomandeid ei moodustataks sellistest ruumidest, mis ei ole piisavalt piiritletud, näiteks parkimiskohad ja panipaigad. Kehtiva seadusega ei ole kooskõlas olukord, kus eraldi korteriomand moodustatakse näiteks hoiuruumist või parkimiskohast, millel on vaid abiruumi otstarve. Lahenduseks oleks säilitada olemasolev regulatsioon, sest teadaolevalt on praktika selles osas hakanud muutuma. Samas on antud teada, et praktikas tuleb veel ette rõdude või terrasside määramist korteriomandite juurde kasutuskorra alusel. Iseenesest piisaks olukorra lahendamiseks avalikkuse teavitamisest, kuid regulatiivne võimalus oleks korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestada, et korteriomandid võib moodustada ainult nendes piirides ja andmetega, mis on ehitisregistris.
• Eesmärgiks on võimaldada kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel juhtida ja esindada korteriühistut ühiselt ilma juhatust või valitsejat valimata. Selline võimalus on kehtivas regulatsioonis olemas. Samas on esile toodud mitmeid variante selle muutmise osas.
  1. Üks variant oleks teha juhatus või valitseja kohustuslikuks kõikidele korteriühistutele. See tähendaks, et kaoks ära juhatuseta korteriühistu juhtimise ning esindamise võimalus kuni kümne korteriomandiga korteriühistu poolt.
  2. Teine variant oleks tõsta korteriomandite arvu, millest alates on juhatus või valitseja nõutav.
  3. Viimane lahendus oleks kaotada juhatuse määramise kohustus. See tähendab, et korteriomanikud saaksid ise otsustada, kas nad soovivad juhatuse valida ning see kehtiks kõigi korteriühistute suhtes, sõltumata korteriomandite ning korteriomanike arvust. Justiitsministeeriumi ettepanek on olemasolev regulatsioon säilitada.
• Eesmärgiks on täpsustada seaduse tasandil, millises menetluses lahendatakse korteriühistu majandamiskulude nõuded. Menetluse liigist sõltub kohtu roll konkreetses vaidluses, menetluse läbiviimise kord ning ka kulud, mis kaasnevad kohtusse pöördumisega. Ettepanek oleks sätestada seaduses selgelt, et korteriomanike majandamiskulude nõuded lahendatakse hagita menetluses, kaasates vaid asjassepuutuvad korteriomanikud.
• Kuna maksekäsu kiirmenetluses on korteriühistul lihtsam võlgnikult raha kätte saada, on eesmärgiks suunata korteriühistu majandamiskulude nõudeid esitama maksekäsu kiirmenetluses. Selleks et suunata korteriühistuid majandamiskulude nõudeid esitama maksekäsu kiirmenetluses, on eesmärgiks sätestada eriregulatsioon korteriomanike majandamiskulude riigilõivu kohta maksekäsu kiirmenetluses. Korteriühistu majandamiskulude nõude lahendamisel maksekäsu kiirmenetluses saaks lähtuda kehtivast sättest maksekäsu kiirmenetluse riigilõivu osas, mille kohaselt tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 45 euro. Seega oleks võimalik muudatust ellu viia järgmiselt: täiendada riigilõivuseadust selliselt, et korteriomanike majandamiskulude avalduse esitamisel maksekäsu kiirmenetluses tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte rohkem kui 50 eurot.
• Esile on väljatöötamiskavatsuses toodud potentsiaalne võimalus, mille kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus luua lepitusorgani korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks. Avalikul konsultatsioonil osalenute seas toetati küll enam lepitusorgani loomise võimaluse kehtestamist vabatahtlikuna, kuid üksikud huvirühmad toetasid ka valikut, et sellise organi moodustamine võiks olla kohalikele omavalitsustele kohustuslik. Kaaluda võiks ka võimalust, et kohalikel omavalitsustel oleks võimalik moodustada ühine lepitusorgan.
• Üheks esile toodud eesmärgiks on leevendada kinnisasju koormavate asjaõiguste lõpetamise vorminõudeid. Kui hetkel on vajalik õiguse lõpetamiseks notariaalselt kinnitatud avaldus, siis tulevikus võiks olla võimalus anda vastav nõusolek digitaalselt allkirjastatuna. Seega oleks vajalik kehtiva regulatsiooni täiendamine selliselt, et kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek, v.a elamule seatava isikliku kasutusõiguse puhul, milleks on endiselt nõutav notariaalselt kinnitatud nõusolek.
• Esile on toodud eesmärgina ka olukord, kus maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi aluse äralangemisel see kustutatakse, mitte ei muutu omanikuhüpoteegiks. Maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks on edaspidi vajalik vaid maksuhalduri avaldus ning kinnisasja omaniku nõusolekut ei ole kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks vaja. Kavandatav muudatus oleks seega järgmine: täiendada maksukorralduse seaduse § 126 lg-t 2: hüpoteegi aluse äralangemisel ei omanda hüpoteeki omanik, vaid see kustutatakse maksuhalduri taotlusel. 

Millal jõustuvad muudatused?
Kavandatud muudatuste teostamiseks vajaliku seaduseelnõu eeldatav jõustumise aeg on 2022. aasta algus.

Anna teada, mida arvad korteriomandi- ja korteriühistuseadusega seotud plaanitavatest muudatustest. Tagasisidet ootan hiljemalt 1. juuniks e-posti aadressile mari-lii@koda.ee. Ettevõtete tagasiside põhjal koostan kaubanduskoja seisukoha, mille saadan justiitsministeeriumile.