Kes on ärikinnisvaraturu võitjad ja kaotajad?
Viimased poolteist aastat on olnud ärikinnisvaraturul omajagu turbulentsed ja nõudnud kiiret reageerimist. Kui 2020. aasta kevadel tahtsid kõik turuosalised pandeemia tõttu lühiajaliselt kõikvõimalikud otsused n-ö külmutada, siis praeguseks on välja kujunemas selgemad jooned, kuidas turg eri sektorite puhul uuenenud olukorras otsuseid teeb.
See väljendub eelkõige investorite eelistustes, kuhu paigutada kapitali, ning üürnike valikutes, milliste pakkumises olevate pindadega ollakse valmis ka päriselt tehinguid tegema. Vaatame lähemalt, mis toimub Eestis laiemalt jälgitavates ärikinnisvara sektorites: tööstus ja logistika, bürood, kaubandus, majutus ja üürikodud.
Tööstus ja logistika pjedestaali tipus
Tööstuse ja logistika ärikinnisvara on selgelt suurim võitja. Selle põhjus on trend liikuda lõplikult välja vanamoodsatelt pindadelt, kuhu pinda rentival ettevõtjal on järjest raskem töötajaid meelitada. Samuti on pinna omanikul vaja pidevalt teha küsitava tasuvusajaga investeeringuid, et säilitada elementaarne funktsionaalsus.
Uutel pindadel on hulk eelised: näiteks heal tasemel kasutatavus, tänapäevane töökeskkond ning keskpikas perspektiivis oluliselt väiksem täiendavate investeeringute vajadus ja madalamad kõrvalkulud. Need aspektid on tähtsad nii investori kui ka üürniku seisukohast ja kaaluvad üles investorile näiliselt ebasoodsama (loe: madalama) tootlusmäära ja/või üürnikule kõrgemast üürihinnast tuleneva suurema rahakulu. Lisaks tekitas e-kaubanduse kiire kasv just väiksemate ja keskmiste kaubamahtudega tegutsevate ettevõtjate jaoks äkilise laienemisvajaduse, et kasvanud nõudlust rahuldada. Klientide huvi kasv on tähendanud valminud objektide müügihinna tõusu. Samuti on see kaasa toonud üürihindade tagasihoidliku tõusu, mis võib kallinenud ehitushindade tõttu lähitulevikus veelgi kerkida. Kokkuvõttes on tööstus- ja logistikasektori kinnisvara väljavaade väga hea.
Bürood ootavad kodus töötajaid tagasi
Büroopindade puhul on tegemist ühe keerulisemas olukorras oleva segmendiga. Praegu Eestis büroopindade arendamisse investeerivate ettevõtete finantstervis on üldjuhul hea ja nad saavad pankadelt kenasti laenu. See tähendab, et ükski arendus pole pooleli jäämas. Samas on kodus töötamise aina suurema populaarsuse tõttu tunda negatiivset survet juba kasutuses olevate pindade taas välja üürimisel. Üürnikud on võimaluse korral oma seniste või uute pindade üüriotsuseid alates 2020. aasta kevadest kogu aeg edasi lükanud, et üürida järgmiseks täpselt selline pind, mis vastab uuenenud vajadustele. Samas on füüsiline tööl viibimine paljudes tegevusharudes möödapääsmatu, et kogenud kolleegidelt saaksid teadmised uutele edasi kanduda – seda kodust töötades lihtsalt ei juhtu.
Kokkuvõttes on uute büroopindade turg praegu isegi paremas seisus, sest kui üürnikud ühel hetkel oma vajaduste suhtes otsusele jõuavad, eelistavad nad igal juhul uusarendusi. Keerulisem on vanemate pindade omanikel, sest hoolimata odavamast üürihinnast on üürnikele üldjuhul raskem kõrgemaid kõrvalkulusid koos vanamoodsamate ehitustehniliste lahendustega n-ö maha müüa. Seetõttu tekitab aina suurem vabade pindade arv omakorda negatiivset survet üürihindadele. See omakorda jõuab tootlusmääradesse, kus ostjad tahavad suurema riski võtmise eest arusaadavalt näha preemiat. Kokkuvõttes on büroopindade tulevikuväljavaade neutraalne ilma kiire taastumise võimaluseta.
Väiksemad kaubanduskeskused populaarsemad
Kaubanduskinnisvara sektoris tõmbavad turuosalised pigem hinge ja enamik uusi investeeringuid on liikunud lähikauplustesse ja väiksematesse kaubanduskeskustesse. Arendaja seisukohast on kõige parem, kui leitakse toidukauplejast ankurüürnik, kelle abil maandatakse lähiaastateks nii omaniku kui ka investorite ja laenuandjate riskid. Kaubanduskeskuse väiksemad pinnad näiteks apteekidele, lillemüüjatele ja toidukohtadele kaetakse lepingutega seniste koostööpartnerite abil ehitusperioodi jooksul. Koroona ajal oli huvitav trend suuremate toidukaupluste võimekus müüa lisaks toidukaupadele suures mahus tööstuskaupu. Seda positsiooni ei taheta suurtele spetsialiseeritud müüjatele enam tagasi anda.
Kaubanduse tugevana kriisist läbitulek toetab tootlusmäärade püsimist koroonaeelsel tasemel ja kvaliteetselt väljaüüritud kaubandushoonete suhtes on investorite huvi jätkuvalt suur. Tulevikuväljavaade on praeguselt tugevalt tasemelt neutraalse suunas.
Majutussektor lakub veel kaua haavu
Majutuse segmendis on olnud viimased poolteist aastat väga keeruline. Seda eriti neil, kelle senine äriplaan on paljuski toetunud kas turistide ja/või äriklientide teenindamisele. Võitjad on kopsakama rahakotiga hooneomanikud, kes suudavad sunnitud pausi kasutada hoonete renoveerimiseks. See võib mõne aasta pärast tunduda geniaalse sammuna, aga lühiajaliselt pole finantsiliselt kindlasti lihtne otsus.
Veidi paremini käib majutusettevõtete käsi väljaspool pealinna, kus ajalooliselt suure osa klientuurist on moodustanud Eesti kliendid. Viimased on koroona ajal majutusasutuste uste avanedes kodumaal ringi rändamise võimalust aktiivselt kasutanud ja kuigi majutuskohtade täituvus pole ideaalne, saadakse pealinna kolleegidega võrreldes majandamisega pisut lihtsamini hakkama.
Uue segmendina on viimastel aastatel esile tõusnud suuremahuline üürielamutesse investeerimine. Eestvedajad on tavaliselt institutsionaalse investori rahakoti toel suuremad ja kogenud tegijad, kes pikemas perspektiivis teevad äärelinnas üksikuid kortereid omavate erainvestorite elu väga kibedaks. See on võimalik tänu madalama tootluse ootusele ja mastaabisäästule, mis saavutatakse suuremat arvu üüripindu korraga majandades. Usun, et hoolimata praegu meid mõjutavast koroonapandeemiast taastub paari aasta pärast inimeste mobiilsus nii globaalses kui ka kohalikus mõistes üle varasemate tippude. Seda toetavad nii Eesti head majutusasutused oma kõrgel tasemel ruumidega kui ka üürikodude pakkumisele spetsialiseerunud tegijad, kes ehitavad tööinimeste jaoks pikaajalisemaid üürikodusid. Majutussektori väljavaade lühikeses ja keskpikas perspektiivis on aeglaselt taastumine ja ajapikku saavutatav tugevus.
Kokkuvõttes on ärikinnisvaraturg pidevas liikumises, nagu seda on kogu muu meid ümbritsev elugi. Turusegment, mis praegu on tugev ja atraktiivne, võib juba homme osutuda Eesti väikesel turul üleinvesteerituks. Samas võivad praegu vähem atraktiivsed segmendid vaid mõne kvartaliga korralikult taastuda ja nii kapitaliomanikud kui ka operaatorid pööravad pilgu uutele jahimaadele.
Artikkel ilmus kaubanduskoja ajakirja Teataja 5/2021 numbris rubriigis "Turuülevaade".
Autor: Jaan Liitmäe, Domus FND OÜ juhatuse liige