Mida arvad plaanitavatest muudatustest eluasemelaenuga seotud kinnisvara väärtuse hindamise tingimustes?

Mis on eesmärk?
Plaanitavate muudatuste peamine eesmärk on anda krediidiandjatele rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ning vähendada kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist.

Keda mõjutab?

• krediidiandjaid ja -vahendajaid, kuid eelkõige pankasid
• kutselisi kinnisvara hindajaid

Millised on olulisemad plaanitavad muudatused?

• Praegu peab elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamise läbi viima krediidiandja organisatsiooni kuuluv kinnisvara hindaja ehk sisehindaja või kutseline hindaja ehk välishindaja, kes üldjuhul külastab ka tagatiseks olevat objekti. Eelnõu lubab lisaks kohapealsele elamukinnisvara väärtuse hindamisele kasutada kinnisvara hindamiseks statistikapõhist mudelit, mis arvutab kinnisvara väärtuse automatiseeritult (vt eelnõu § 1 p 2).
• Statistikapõhine mudel on automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks. Selline mudel peab võtma arvesse kinnisasja liiki, seisundit ning asukohta piisava detailsuse ja täpsusega; olema asjakohane, täpne ja usaldusväärne; olema krediidiandja või -vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ja väljendama moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisasja väärtuse ja omaduste kohta ning kasutama kinnisasja väärtuse leidmisel võimalikult suurel määral võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute valimit (vt eelnõu § 1 p 2).
• Eelnõu näeb ette, et kui kinnisvara ülevaatus jäetakse tegemata põhjusel, et kasutatakse statistikapõhist mudelit, tuleb statistikapõhise mudeli kasutamise asjakohasust samuti põhjendada (vt eelnõu § 1 p 2).
• Eelnõu annab statistikapõhise mudeli kasutamise õiguse nii krediidiandja- ja vahendaja töötajale kui ka välisele hindajale. Samas peab eelnõu kohaselt mudeli kasutajal olema piisavalt kogemusi ning teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest (vt eelnõu § 1 p 2).
• Eelnõu vähendab ka andmete hulka, mida peab kajastama kinnisvara hinnangus. Näiteks ei pea eelnõu kohaselt hindamisaruanne kajastama teavet hindaja vastutuse kohta kolmandate isikute eest (vt eelnõu § 1 p 5) ja ülevaadet majanduslikust taustsüsteemist (vt eelnõu § 1 p 6). Lisaks ei ole edaspidi kohustust kajastada hindamisaruandes asukohaplaane, -skeeme, fotosid ja viidatud materjalide, seda tuleb teha üksnes vajaduse korral (vt eelnõu § 1 p 19).
• Eelnõu annab välisele hindajale õiguse koostada lihtsustatud vormis hindamisaruannet (vt eelnõu § 1 p 12). Hetkel on see lubatud üksnes sisehindaja puhul.

Millal jõustuvad plaanitavad muudatused?

• Eelnõu kohaselt jõustuvad muudatused 2025. aasta 1. juulil (vt eelnõu § 2).
• Muudatuste jõustumise korral peavad krediidiandjad ja -vahendajad viima oma tegevuse muudatustega kooskõlla hiljemalt 2026. aasta 1. jaanuariks (vt eelnõu § 1 p 13). Pooleaastane tähtaeg võimaldab krediidiandjal soovi korral teha statistikapõhise mudeli kasutuselevõtuks vajalikud IT-arendused, muuta sise-eeskirju ning koolitada töötajaid, kes hakkavad mudeliga töötama.

Anna teada, mida arvad plaanitavatest muudatustest. Vastust ootan hiljemalt 13. märtsiks e-posti aadressile marko@koda.ee. Ettevõtete vastuste põhjal koostan koja seisukoha, mille saadan rahandusministeeriumile.