Avalda arvamust ehitusseadustiku plaanitavate muudatuste kohta

Mis on muudatuste eesmärk?
Muudatuste peamine eesmärk on lahendada ehitusseadustiku rakendamisel esile kerkinud probleeme, luua paremad eeldused ehitusvaldkonna digitaliseerimiseks ning muuta ehitusvaldkonna menetlused läbipaistvamaks ja kiiremaks.

Keda mõjutab?

• hoonestatud kinnisvara omanikke ja kasutajaid
• ehitusettevõtjaid
• kinnisvaraarendajaid
• projekteerimisettevõtjaid
• korrashoiuteenuste osutajaid
• võrgurajatiste kaudu teenuste osutajaid

Millised on olulisemad plaanitavad muudatused?

• Menetlustähtajad. Ministeerium soovib ehitusseadustikku (edaspidi EhS) viia põhimõtte, et teavitamise kohustusega ehitiste ehitamisega võib alustada järgmisel tööpäeval pärast ehitusteatise esitamist ning alustada kasutamisega järgmisel tööpäeval pärast kasutusteatise esitamist. See tähendab, et edaspidi menetleb pädev asutus vaid loakohustuslikke ehitisi ning pädeval asutusel ei ole enam võimalik teatisi menetleda 10+30 päeva (vt lähemalt ehitusseadustiku muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsus lk 27-29).
• Vaba ehitustegevuse, teavitamise ja loakohustuse piiritlemine. Ministeerium on teinud ettepaneku laiendada detailplaneeringu kohustusega aladel ehitusteatise esitamise kohustus ka alla 20 m² ehitisealuse pinnaga elamu teenindamiseks vajalike hoonete püstitamisel, kui hoonesse on kavandatud küttekolle või tehnosüsteem, nagu kütte- või gaasipaigaldis või surveseade. Lisaks tuleb edaspidi teavitada alla 35 kV elektri ja side õhu-, vee- ja maakaabelliinide rajamisest, et andmed jõuaksid EHR-i ning oleks võimalik saada täpne ülevaade kaitsevöönditega ehitistest (vt lähemalt lk 23-24).
• Teavitamine ja loakohustus. Ministeerium on teinud ettepaneku muuta EhS lisades 1 ja 2 sätestatud teavitus- ja loakohustuslikele ehitiste loetelu selliselt, et teavitada tuleb ehitiste püstitamisest, mis ei ole määratletud vaba ehitustegevusena, st mille kohta ei ole EhS lisades tehtud märget, et vastav kohustus puudub. EhS lisades toodud rajatiste loetelu ei hõlma praegu kõiki ehitisi, mistõttu on ebaselge, kas lisades nimetamata ehitise püstitamiseks on nõutav teavitamine või loamenetlus (vt lähemalt lk 25).
• Teavitamine ja loakohustus. Ministeerium soovib laiendada loakohustust ehitistele ja ehitustöödele, mille püstitamiseks tuleb kehtiva õiguse kohaselt koostada ehitusprojekt. Korterelamute oluline rekonstrueerimine on edaspidi loakohustusliku ehitustegevusena, väheoluline ümberehitus (ei muudeta hoone põhikonstruktsioone ja arhitektuuri) jääb teavitamise kohustusega tegevuseks (vt lk 26-27).
• Ehitise püstitamine vahekasutuse võimaldamiseks. Dokumendis sisaldub ettepanek, et ehitusloa võib anda, kui planeeringu või maakasutuse piirangud võimaldavad ette näha kinnisasja tähtajalise kasutamise muul otstarbel kui algselt kavandatud. Ettepanek on määrata vahekasutusena lubatud ehitiste tähtajaks kuni 50 aastat, mida enne tähtaja saabumist peaks olema võimalik kõrvaltingimustes sätestatud juhtudel lühendada. Seega muudatuse tulemusena saavad kasutuspiirangutega kinnisasja omanikud tähtajalise õiguse püstitada kinnisasjale konkreetseks tähtajaks ehitisi. Selline muudatus puudutab näiteks olukorda, kus maa-ala on planeeringuga reserveeritud taristu objektide rajamiseks, kuid taristu ehitamist lähemas ajaperspektiivis kavandatud ei ole ning maa-alale soovitakse rajada näiteks päikeseelektrijaama, tuulikuid, laoplatsi või PVC kattega halle (vt lk 14-16).
• Kvaliteetse ruumi aluspõhimõtete käsitlemine ehitusõiguses. Ministeerium on teinud ettepaneku reguleerida ligipääsetavuse nõuded EhS §-s 11 eraldi sättena asendada kitsas, puudega inimeste erivajadusi puudutav sõnastus ligipääsetavuse laia vaadet kirjeldava sõnastusega. Lisaks on ministeerium teinud ettepaneku tuua analoogiliselt planeerimisseaduse §-ga 8 ehitusseadustiku üldpõhimõtetesse kvaliteetse ruumi kujundamise põhimõtted, millega tuleb ehitiste kavandamisel arvestada. Muudatuse eesmärk on tagada ligipääsetavuse nõude kohaldamist ehitusvaldkonnas (vt lk 17-18).
• Hoone mõiste. Ministeerium on teinud ettepaneku muuta ehitusseadustikus hoone mõistet selliselt, et edaspidi loetakse hooneks üksnes püsiva siseruumiga ehitisi. Seega püsiva siseruumita ehitisi loetakse edaspidi rajatisteks (vt lk 7-8).
• Digitaalne ehitise infomudeli põhine ehitusprojekt. Dokumendis sisaldub muudatus, mille kohaselt on edaspidi loamenetluses ehitusprojektina käsitletav ka kehtestatud nõuetele vastav ehitise digitaalne infomudel ja selles sisalduvad andmed. See tähendab, et ettevõtjatel oleks võimalik esitada ehitusloa- ja kasutuslao menetlusse digitaalsel infomudelil põhinev projekt ning saada automaatkontrolli tulemuste põhjal kiiret tagasisidet projekti nõuetele vastavuse osas (vt lk 8-9).
• Olulise avaliku huviga rajatis. Ministeerium soovib EhS-s välja tuua olulise avaliku huviga rajatise mõiste järgnevalt: „Olulise avaliku huviga rajatis on ehitis, millest tulenev mõju ulatub kaugemale kui sellega vahetult piirnevale kinnisasjale, mille ehitamise osas on suur avalik huvi või millest võib tõusetuda kõrgendatud oht“. Hetkel puudub seadustikust selline mõiste ning seetõttu on halduspraktika omavalitsustes erinev (vt lk 9-10).
• Ehituslik kompleksi mõiste. Ministeerium on teinud ettepaneku loobuda ehitusliku kompleksi menetlustes ühe ehitisena käsitlemise regulatsioonist. Edaspidi võimaldavad EHR tehnilised lahendused anda korraga ehitusloa kõikidele projektis sisalduvatele ehitistele ja kanda registrisse teatise kohustuslikud ehitised. Loataotluse ja teatise andmed sisestatakse EHR-i üks kord (vt lk 10-11).
• Ajutised ehitised.
  • Ministeerium on käinud välja idee määratleda täpsemalt kriteeriumid, millele peavad ajutised ehitised vastama. Sellisteks kriteeriumiteks on ehitise eeldatav püsivusaeg, ehitise kavandatav kasutamise otsarve ja eesmärk, konstruktsioonide maapinnaga ühendamise lahendused, ehitise tähtaegse püstitamise majanduslikud argumendid. Nende kriteeriumite põhjal saab pädev asutus kaalutleda, kas tegemist on mööduvaks otstarbeks püstitatava ehitisega või mitte ning langetada põhjendatud otsus ajutise ehitise püstitamiseks loa andmise või sellest keeldumise osas (vt lk 11-12).
  • Ministeerium on teinud ettepanku täiendada EhS § 44 regulatsiooniga, mis sätestab võimaluse keelduda kaalutlusõiguse alusel ajutise ehitise püstitamiseks ehitusloa väljastamisest, kui kavandatav ajutine ehitis ei vasta õigusaktides sätestatud kriteeriumitele (vt lk 11-12).
  • Dokumendis sisaldub muudatus, et edaspidi võib pädev asutus erandina loobuda ajutiste ehitiste püstitamise puhul planeeringule vastavuse järgimise nõudest ning kaalutlusõigust teostades lubada püstitada ajutine ehitis, mis ei ole vastavuses avalik-õiguslike kitsendustega sh planeeringuga. Selline vajadus võib tekkida näiteks olukorras, kus asfalditehas püstitatakse ajutiselt kuni tee-ehitustööde lõppemiseni või müügipaviljon püstitatakse maatükile lühiajalise ürituse jaoks, kuid nendel maatükkidel ei ole planeeringuga määratud tootmismaa või ärimaa otstarvet (vt lk 13).
  • Ministeerium soovib anda pädevale asutusele õigust kaalutlusõiguse korras otsustada, kas esinevad asjaolud (nt ajutise ehitisena rajatud rulapark, mänguväljak, mis ei ole amortiseerunud ja on võimalik veel sihipäraselt kasutada), mis võimaldavad pikendada ajutise ehitise püsimise aega veel kuni 2 aastat (maksimaalselt kokku 7 aastat), et viia läbi planeerimistegevus või lammutamise ettevalmistamine (vt lk 14).
  • Ministeerium on käinud välja mõtte täiendada ehitusseadustiku (§ 132 lg 3) lammutamise aluseid ajutise ehitise kasutusaja lõppemisega (vt lk 14).

• Ehitiste ohutuse tagamine ehitiste kasutamisel. Muudatuste hulgas sisaldub punkt, mille kohaselt ei või ehitise kasutamine põhjustada ohtu ümbritsevale keskkonnale ning ohtliku ehitise kasutamise võib edaspidi peatada kuni ohu kõrvaldamiseni (vt lk 16-17).
• Kvalifikatsiooni nõuded ehitustööde tegemisel.
  • Dokumendis sisaldub ettepanek täiendada ehitusseadustiku § 19 lg 2 selliselt, et elukondlike ehitiste iseendale ehitamise võimalus on edaspidi ainult füüsilisel isikul. Täna on see võimalus ka juriidilistel isikutel. Lisaks on ministeerium teinud ettepaneku  tunnistada kehtetuks EhS § 20 lg 1 teine lause, mille kohaselt ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha kvalifikatsiooninõuetele vastav isik (vt lk 19).
  • Ministeerium on teinud ettepaneku sätestada omanikujärelevalve teostamise kohustusega ehitustööde loetelu ning omanikujärelevalve käigus teostatavate kontrolltoimingute nõuded seaduse tasandil. Lisaks on tehtud ettepanek siduda omanikujärelevalve teostamise pädevus selgemalt kutse või pädevustunnistuse olemasoluga EhS § 24 lg 1 mõttes (vt lk 20).
  • Dokumendis sisaldub ettepanek tunnistada kehtetuks EhS § 24 lg 4 ja lg 5 sätted, mille kohaselt täpsemad kvalifikatsiooninõuded kehtestab minister määrusega. Kuivõrd kutse andmine toimub kutsestandardite alusel ning menetlus on reguleeritud kutsenõukogu pool kehtestatud kutse andmise kordades, siis ei ole põhjust ministri määrusega kehtestada eraldi tegevusaladele vastavaid täpsemaid kvalifikatsiooninõudeid (vt lk 21).
  • Ministeerium on käinud välja idee, et edaspidi ei ole avalikult kasutatavate teede korrashoiu tegevusalal enam nõutud tõendatud pädevus, seega langeb ära seaduse tasandil vajadus taotleda vastavat kutsetunnistust ehk nõuded muutuvad leebemaks (vt lk 22-23).

• Menetlustähtajad tööpäevades. Ministeerium on teinud ettepaneku sätestada EhS-s kõik menetlustähtajad tööpäevades. Ehitusloa eelnõu kooskõlastamise tähtajaks oleks sellisel juhul kuni 10 tööpäeva ning ehitusloa, kasutusloa ning projekteerimistingimuste andmise tähtajaks (koos kooskõlastamisega) kuni 20 tööpäeva. Projekteerimistingimuste avatud menetluse läbiviimise tähtajaks oleks kuni 50 tööpäeva (vt lk 29).
• Ehitusteatise kehtivusaja pikendamine. Ministeerium soovib pikendada ehitusteatise kehtivust 5 aastani praeguse 2 aasta asemel, tingimusel, et ehitustöödega on alustatud 2 aasta jooksul teavitamisest (vt lk 30).
• Ehitustöödega alustamisest ja lammutamisest teavitamine. Ministeerium on teinud ettepaneku jätta ehitise alustamise ja lammutamise teatise esitaja vabaks. See tähendab, et edaspidi võivad teatise esitada ka teised isikud, näiteks projekteerija, omanikujärelevalve tegija või ehitusettevõtja. Lisaks soovib ministeerium teha muudatust, mille kohaselt tuleb koos ehitusteatise esitamisega esitada EHR-i kaudu info ehitamise alustamise aja kohta (vt lk 31).
• Mitme KOV territooriumile kavandatud ehitiste loamenetluse erisused (kompleksloa andmine). Dokumendis sisaldub muudatus, mis võimaldab kohalikel omavalitsustel teha halduskoostööd ning leppida kokku ühise menetluse läbiviimises nii projekteerimistingimuste andmisel kui loamenetluses. Kui ehitis on kavandatud mitme KOV-i territooriumile, siis kõik pädevad asutused menetlevad ühekordselt esitatud teatist/loataotlust samaaegselt (ühine menetlemine halduskoostöö raames) ning ehitusloa/kasutusloa väljastab omavalitsus, kelle pädevusse on menetlemine kokkuleppe kohaselt antud. Kui kokkulepet ei saavutata, siis menetleb iga KOV projekti oma haldusterritooriumile jääva ehitise piires, kusjuures taotlus esitatakse EHR-i kaudu ühe ehitise projekti kohta (vt lk 32-33).
• Projekteerimistingimused.
  • Ministeerium soovib täiendada seadustikku projekteerimistingimuste andmist võimaldava komplekspädevuse küsimust lahendavate sätetega. Kompleksloa andmine tähendab, et üheaegselt võib samale ehitusprojektile loa anda mitu erinevat haldusorganit ning otstarbekuse kaalutlustel antakse loa andmise pädevus ühele nendest asutustest ja teisele jääb kooskõlastav roll (vt lk 33-34).
  • Edaspidi jääb projekteerimistingimuste andmise kohustus rajatisele üksnes rajatise püstitamisel, mitte laiendamisel. Hoone osas jääb alles projekteerimistingimuste andmise kohustus lisaks püstitamisele ka selle laiendamisel üle 33%. Samuti tuleks anda projekteerimistingimused hoone ümberehitamisel kui muudetakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone või kui taastatakse osaliselt või täielikult hävinenud ehitis (vt lk 37-38).
  • Muudatus näeb ette, et edaspidi võib anda projekteerimistingimusi ka juhtudel, mis ei ole seaduses määratletud. See tähendab, et edaspidi saab planeeringu muutmise asemel kaalutlusõigusega kasutada projekteerimistingimuste andmist (vt lk 38).
  • Dokument näeb ette muudatuse, et projekteerimistingimused peavad vastama planeeringule, mitte ainult üldplaneeringule nagu sätestab kehtiv seadus (vt lk 39).
  • Dokumendis sisaldub muudatus, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda projekteerimistingimusi nii ehitusloakohustusliku kui ka ehitusteatise kohustusliku hoone või rajatise (mitte ainult olulise rajatise) ehitusprojekti koostamiseks. See tähendab, et väiksemate (reeglina ehitusteatise kohustuslike) ehitistega seotud muudatuste korral ei pea hakkama detailplaneeringut kehtetuks tunnistama, piisab projekteerimistingimuste muutmisest (vt lk 40-41).
  • Ministeerium soovib muuta seadustikku selliselt, et projekteerimistingimustega võib muuta lisaks maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikule asukohale ka sellise ehitise liiki. See tähendab, et hoone teenindamiseks vajaliku ehitise liigi muutmiseks ei pea hakkama detailplaneeringut kehtetuks tunnistama, piisab projekteerimistingimuste andmisest (vt lk 42-43).

• Puurkaevude, puurakude ja salvkaevude asukoha kooskõlastamine. Dokument sisaldab muudatust, et Keskkonnameti kooskõlastus puurkaevu ja -augu ehitamiseks või lammutamiseks on edaspidi nõutav vaid juhul, kui tegevus on veevõtukoha rajamine kavandatud kaitstaval loodusobjektil või ületab see seaduses sätestatud piirmäära (üle 10 kuupmeetri ööpäevas või seda kasutab rohkem kui 50 inimest) (vt lk 51).
• Järelevalve. Ministeerium on teinud ettepaneku sätestada EhS-s järelevalve toimingute raames ehitustegevuse peatamise meede ning võimaldada teha järelevalveasutusel kohustuslik ettekirjutus ehitustööde peatamiseks ja ehitise nõuetega vastavusse viimiseks. Peatamine on ajutine meede, et vältida esineva ohuolukorra suurenemist ning võimaldada pädeval asutusel kaaluda edasiste meetmete võtmise vajadust (vt lk 56-57).

Millal jõustuvad muudatused?
Ehitusseadustiku muutmise seaduse eelnõu valmib 2022. aasta esimeses kvartalis ning eelnõu eeldatav jõustumise aeg on 2022. aasta neljas kvartal.

Anna teada, mida arvad ehitusseadustiku plaanitavatest muudatustest. Soovi korral võid välja tuua ka muid ehitusvaldkonna probleeme või ettepanekuid, mis puuduvad eelnevast loetelust. Tagasisidet ootan hiljemalt 6. septembriks e-posti aadressile marko[at]koda.ee. Ettevõtete tagasiside põhjal koostan kaubanduskoja seisukoha, mille saadan majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumile.